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房貸新政助力去庫存 “首付比”有下降空間

2016-02-26 09:52:02 不詳 佚名 【字體: 點擊數:

  “深圳是限購城市,第一套房首付仍執行30%,第二套房首付是60%。放貸利率在央行規定的4.9%左右,根據各支行貸款額度安排略有不同。”深圳地區建設銀行工作人員表示,對于二套房的認定,深圳仍采取“認房和認貸”政策,只要名下有房,即使還清了貸款仍算第二套房。2月初,央行、銀監會發布通知,非限購城市首套房首付比例最低可降至20%,二套房首付比例降至30%。據中國證券報記者了解,目前各限購城市仍采取原來的貸款政策,部分非限購城市已落實首套房最低首付二成的新政。

  “首付比”有下降空間

  2月2日,中國人民銀行、中國銀監會發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》,在不實施限購措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點。中國銀行國際金融研究所認為,當前經濟下行壓力較大、房地產庫存高企,房貸新政是促進中國經濟平穩運行的必要之舉。

  中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈表示,2015年,在政策持續放松背景下,房地產市場出現企穩復蘇、區域分化、結構調整的新變化。但種種跡象表明,當前房地產市場復蘇基礎不穩,動能較弱,尤其是庫存高企更成為制約未來3-5年房地產市場健康運行的突出問題,三四線城市及商業物業的去庫存壓力更大。2015年,商品房待售面積為7.18億平方米,占2014年銷售面積的55.8%。如果考慮遺漏的施工面積和尚未開發的土地購置面積,真實庫存水平約為50億平方米,去化周期約為4年。

  李佩珈認為,當前,我國的“首付比”無論是國際橫比和歷史縱向比,都處于偏高水平。根據IMF調查數據,國際上大多數國家采用20%的首付比例。歷史上看,2010年之前,我國住房抵押貸款的首付比例一直為20%。值得注意的是,考慮到當前房地產市場供求格局發生了改變,居民住房消費更趨理性,新政不會帶來房地產價格的過快上漲。

  鼓勵住房消費轉型升級

  機構研究報告認為,居民住房需求依然較大,居民購房適度加杠桿有空間。考慮到適齡購房人口基數較大、新型城鎮化的推進,房地產市場的需求仍有支撐,尤其是隨著經濟增長方式的轉變、居民消費需求的升級、人口結構的變化,居民住房消費也將呈現新特點。養老地產、旅游地產、文化地產、醫療地產等新物業孕育新的機會,創客空間、租賃市場等新服務模式逐漸興起,有必要通過金融手段支持居民住房消費的轉型升級。

  業內人士認為,當前,我國居民消費整體杠桿水平遠低于其他國家,償付能力大于歐美等發達國家,且主觀違約概率較小,個人住房貸款還有較大的發展空間。2014年,我國居民個人住房貸款余額為10.6萬億元,占GDP比重約為16.7%,遠低于日本的233%、英國的173%和美國的77.6%,個人住房貸款的發展程度低于發達國家,增長潛力依然較大。從還款能力看,2014年,我國居民儲蓄余額為48.5萬億元,個人住房貸款占儲蓄余額比重為22.9%,小于日本的58.5%,更遠低于美國居民約109%的負債水平。

  不過,海通證券指出,在幫助開發商有效降低庫存后,能否同時激發開發商投資意愿是解決當前問題的關鍵。去庫存只是第一步,保持價格溫和上漲從而帶動行業投資實現正循環則是第二步。

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